西安市2021年10月新建商品房市場監測報告

      一、宏觀政策

  1.1全國政策環境

  (一)第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作

  10月23日消息，為積極穩妥推進房地產稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

  短期內，試點城市表現為市場降溫，住宅、商辦、公寓等產品均受影響，新房市場不排除降價打折優惠，同時抑制投機行為，二手房市場直接表現為供應量增大、價格下跌，多套房業主將急于拋售，同時利用租金填平房地產稅負擔，進而刺激租賃市場價格上漲。長期看，試點城市在經過調整期后進入樓市平穩狀態，此時樓市的活躍度將更加依賴城市本身發展面(表征看取決于市場供需關系)。

  西安作為西北地區唯一的新一線城市，極有可能成為試點區域，但西安仍處于“大刀闊斧”的發展上升期，本身經濟實力并不強勁，城市基礎面仍在建設、產業轉型仍在探索、人才引進仍需持續，目前執行房地產稅將對西安發展產生不利影響。但西安在應對措施方面極有可能會采取類似“土地兩集中”政策事件中的策略，主動納入，而在執行力度或方式上會有緩和，比如僅針對“居住用房地產”征稅。

  1.2西安市重點政策

  (一)西安住建發布第二批住宅小區二手住房成交參考價格

  10月13日，西安住建發布第二批住宅小區二手住房成交參考價格，此次共103個小區，其中包括高新的高科楓葉新都市、天地源楓林意樹、曲江的中海凱旋門、萬科城市之光、中海城、雁塔區的紫薇臻品、長安的雅居樂鉑瑯峯等多個熱門二手住宅小區。

  本次發布的103個小區中，最高參考價為高新區的天地源·楓林意樹，指導價為25838元/㎡，與其2021年截止目前市場調研價相比高出1.5%;最低參考價為灞橋區的普華·淺水灣，指導價為12008元/㎡，僅為2021年調研價的92%。公布的小區中，相比市場價，打7折的小區占比2%，8折占比27%，9折占比59%。此外，高新、曲江是西安“次新房”集中區域，此次公布成交參考價的小區亦為最多。繼二手房指導價出爐后，相較其他城市，西安二手房成交量近乎腰斬，調控效果明顯，此次加批，新房與二手房價差再次被抑制，市場走向更加趨于理性。

  (二)西安下發對配建自持租賃住房管理的通知

  10月26日，西安市住建局、市自然資源和規劃局聯合下發《關于進一步加強對配競自持租賃住房管理的通知》，要求本市行政區內(不含臨潼區、高陵區、閻良區、藍田縣、周至縣和航空基地)新出讓商品住宅用地，應按照土地“招拍掛”競拍確定的宗地地上住宅規劃建筑面積配建比例，足額建設自持租賃住房。

  此前的9月25日，西安發布《關于進一步規范商品住房項目配建公共租賃住房有關事項的通知》，要求西安市行政區域內新出讓住宅用地(含用地性質變更、規劃指標調整)的商品住房項目，建設單位應按規定配建公共租賃住房。此次政策再次對土拍過程中的自持租賃住房細則進行補充、完善，有利于規范土拍過程中有關工作程序和要求，確保配競租賃住房足額建設、按期交付，并嚴格用于公開對外租賃，同時符合當前樓市發展趨勢。

  二、新建商品房市場

  2.1市場供應

  2021年10月，累計頒發33張預售證;獲批套數13746套，環比下跌36%，同比下跌35%，其中主城區獲批套數環比下跌28%，本月市場供應減緩明顯;批售面積93.64萬㎡，環比下跌50%，同比下跌47%。

  2.2意向登記

  10月進行登記的項目21個，共登記21次，推盤4667套，供應量大幅下滑，本月登記人數1.83萬人，核驗通過人數1.34萬人，登記家庭驟減，購房者置業情緒明顯降低。主城區多次房源集中放量，集中在港務、長安和高新。供求緊張關系有所緩解，本月僅6個項目需要搖號，產生3個“千人搖”項目，七成項目不需要搖號，留搖項目占比上漲，樓市發展趨于理性和平緩。

  2.3開盤分析

  本月19個項目，開盤19次，共計推盤4188套，開盤供應量急速下降，認購2466套，平均去化率僅59%，100%去化項目3個，浐灞、高新、長安各一個。開盤項目主要集中在浐灞、高新以及灃東新城，其中浐灞3個項目開盤，推盤1022套，平均去化率85%;高新4個項目推盤957套，平均去化率65%;灃東新城3個項目，平均去化率11%。

  2.4價格公示

  10月9個項目價格公示，共2989套房源，公示房源銳減，較上月減少了1117套房源，本月公示項目中5個項目為首次公示，非首次公示項目中僅華潤置地·紫云府和中冶奧體云璟小幅上漲外，其余項目公示價格基本持平。整體公示價無明顯上漲，本月高層毛坯13900元/㎡;小高層精裝15476元/㎡;小高層毛坯14172元/㎡;洋房精裝18289元/㎡，洋房毛坯16695元/㎡，本月，西安整體備案公示項目持續減少，略顯冷清。

  2021年10月西安市價格公示項目情況及價格漲幅

  三、市場總結

  10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，對樓市降溫、抑制房價上漲起到積極作用。同時，市場下行趨勢顯著，為避免樓市大起大落，本月中央多次發聲釋放維穩信號，有向市場傳遞積極信號傾向。地方層面，市場預期下行、樓市降溫迅速，出臺“限跌令”的城市有所增加，也有城市規范房價波動、預售機制調整等，以維護樓市穩定，保障市場平穩運行。本月，西安市發布第二批住宅小區二手住房成交參考價格，市場走向更加趨于理性。

  市場方面，頻繁的調控使購房者入市動力不足，市場預期下行，10月雖有國慶黃金周促銷優惠等活動加持，房地產市場依舊延續上月的低迷態勢，“金九銀十”接連失色，市場觀望情緒濃厚。本月新房市場供銷量下滑顯著，市場推貨速度放緩，意向登記項目由上月的31個降至本月的21個，登記人數僅1.83萬組，核驗通過1.34萬組。監測到的19個開盤項目中，3項目開盤100%去化(御錦城、天地源·云水天境、中南·春風南岸)，整體平均去化率僅59%，相較此前常見的90%以上去化率，平銷逐漸成為常態。